|
Отличие сделки, совершенной в простой письменной форме, от сделки, удостоверенной нотариально
Вопросы отчуждения недвижимого имущества интересуют практически всех.
В настоящее время законодательством Российской Федерации предусмотрено оформление договоров по отчуждению недвижимого имущества (договоры купли-продажи, дарения, мены) как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме. Сделку в простой письменной форме сейчас возможно совершить как с помощью риэлторов, так и самостоятельно, с помощью терминалов, установленных в территориальных органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно, если это указано в законе, или если между сторонами достигнуто соглашение об этом.
Несоблюдение нотариальной формы в случаях, установленных законом, влечет недействительность сделки.
Нотариус при удостоверении сделки проверяет дееспособность граждан, участвующих в сделке. Другими словами, нотариус убеждается в том, что стороны договора понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причине плохого самочувствия насчет предмета сделки. Затем нотариус удостоверяет сделку, после чего еще раз удостоверяется в правильности отражения в договоре действительной воли сторон, для чего зачитывает вслух договор участникам сделки. Стороны могут произвести денежный расчет при подписании договора, что отражается в тексте договора.
При заключении сделки в простой письменной форме стороны должны закрепить достигнутые между ними договоренности в письменном виде и скрепляют их своими подписями.
С момента вступления в силу Федерального закона от 31.01.1998 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для подтверждения права собственности договоры по отчуждению недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Следует заметить, что на органы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки, не возлагается обязанность проверки дееспособности сторон, заключивших сделку по отчуждению недвижимости в простой письменной форме. Не возлагается также обязанность по разъяснению сторонам смысла и значения совершенной и представляемой для регистрации прав сделки по отчуждению недвижимости, а также ее соответствия действительным намерениям сторон.
В настоящее время в суды поступает большое количество дел по признанию сделок купли-продажи недвижимости недействительными. Как правило, недействительными такие сделки признаются в связи с тем, что совершались гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, или сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны сделки с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. Если эти сделки удостоверялись нотариально, суд может опросить нотариуса в качестве свидетеля об обстоятельствах совершения сделки. При этом можно достоверно установить хотя бы "момент совершения" сделки, каким образом она совершалась, как вел себя гражданин, как он себя чувствовал, в каком состоянии находился, мог ли он, с точки зрения нотариуса, отдавать отчет своим действиям, понимал ли он их значение. Нотариус может также подтвердить передачу денег по сделке, если расчет между "продавцом" и "покупателем" производился в его присутствии. Выяснив эти обстоятельства, суд, учитывая и другие доказательства, сможет сделать вывод об обоснованности или не обоснованности исковых требований.
При рассмотрении сделки, заключенной в простой письменной форме, суд не сможет определить, когда она была совершена, то есть, подписана сторонами, не говоря уже об определении, чем руководствовались стороны, подписывая договор, и понимали ли они значение своих действий 'и их правовые последствия. Конечно, сделка тоже может быть результатом угроз либо насилия, но сторона, подвергшаяся насилию, имеет возможность в присутствии нотариуса сделать заявление о том, что сделка совершается не на добровольной основе, что нотариус может сам заметить по поведению этой стороны сделки. Для нотариуса обе стороны сделки равны, так как нотариус защищает интересы и права обеих сторон и несет ответственность за свои неправомерные действия в отношении обеих сторон договора.
Вот довольно распространенная ситуации. Стороны вроде бы договорились о всех существенных условиях сделки, подписали ее и зарегистрировали (не обращаясь к нотариусу). С этого момента сделка считается заключенной. Но затем вдруг одна из сторон обращается в суд с иском о признании сделки недействительной, обосновывая этот иск тем, что сделка им подписана в состоянии опьянения, когда он, ничего не понимая, подписал какой-то лист бумаги, полагая, что выполняет просьбу ответчика оставить свой номер телефона и полное имя. Можно также сослаться на угрозы, на несуществующий долг перед ответчиком, которым последний угрожал в случае невозврата в срок и т. п. Таким образом, если сделка не удостоверена нотариально, у приобретателя практически нет никаких доказательств, опровергающих доводы истца. Или гражданин, отчуждающий свое жилое помещение думает, что заключает договор пожизненного содержания с иждивением, а в результате оказывается обычный договор купли-продажи, то есть, введен в заблуждение и остается без места проживания.
Те граждане, которые переживают за законность и "чистоту" сделки, считают, что лучше все-таки сделку оформить у нотариуса. Договоры, составленные в простой письменной форме, как правило, готовятся риэлторами, которые тоже берут оплату за составление договора, и порой больше, чем за нотариальное удостоверение договора. Деятельность риэлторов строится по коммерческому принципу, а имущественная ответственность за причиненный в результате их деятельности ущерб законодательством не предусмотрена. Нотариус же проверит все: правомочие собственника на отчуждаемое имущество, нет ли каких-либо обременений отчуждаемого имущества, и выяснит, почему правоустанавливающий документ - дубликат, а не подлинник, кто его выдавал, выяснит, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади, не ущемляются чьи — либо права и интересы, дееспособны ли стороны договора.
Есть еще преимущества нотариального удостоверения сделок. Копию с договора, составленного в простой письменной форме, пусть даже и прошедшего регистрацию в регистрационной службе, нотариально засвидетельствовать не получится, как этого просят граждане для предоставления в банк, администрацию, либо какую-то другую организацию для залога имущества, получения кредита, или других целей, так как подлинность подписей сторон-участников сделки установить невозможно. Также в случае утраты подлинника договора, удостоверенного нотариально, покупатель может получить у нотариуса дубликат договора. А при утрате зарегистрированного договора в простой письменной форме, для восстановления правоустанавливающего документа на недвижимое имущество, покупатель вынужден обращаться в суд. Также нотариус может исправить техническую ошибку в удостоверенном им договоре. Исправление технической ошибки в договоре, составленном в простой письменной ферме невозможно, и решаются возникшие проблемы в связи с допущенными техническими ошибками только в судебном порядке.
С.В.КОМЫШЕВ, помощник нотариуса Темрюкского нотариального округа Краснодарского края.
|
Версия для печати
